Emprunter ou payer comptant en immobilier ?

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En décembre 2020, le taux moyen des prêts sur 15 ans était de 0,97 % , avec une fourchette faible de 0,72 % et une fourchette élevée de 1,24 % . L’année dernière, les 10 meilleures assurances vie en euros de soutien ont rapporté plus de 2,48% . Dans ce contexte, les ménages capables d’acheter des biens immobiliers sans emprunter sont confrontés à un choix : acheter au comptant ou à crédit ?

Rendements d’assurance-vie supérieurs au taux de prêt de 15 ans

Prenons l’exemple d’un couple de cinquantième années, ayant déjà leur résidence principale. Admettons qu’ils viennent de recevoir un héritage, et qu’en additionnant la vente de leur logement actuel, ils auraient un capital de 330 000 euros .

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En comptant 10% du prix d’une propriété comme frais d’achat et d’emprunt, ils pourraient donc viser une maison à 300 000€. S’ils utilisent leur capital disponible, ils achètent de l’argent comptant et n’auront donc pas à payer de paiements mensuels.

Et pourtant, au vue du rapport de l’Observatoire CSA et du Crédit Logement publié en janvier 2021, nous constatons que les meilleurs profils d’emprunteurs ont pu obtenir un taux de prêt sur 15 ans à 0,72%. Cependant, les meilleurs assureurs sur la vie en 2019 ont offert un rendement de plus de 2,50 %.

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Si notre couple paie de sa poche les frais d’achat de 30 000€ et apporte 100.000€ supplémentaires, il n’aura donc qu’à emprunter 200 000€ pour une propriété d’une valeur de 300 000€. Admettons que cela suffit pour les placer parmi les meilleurs profils, et qu’ils obtiennent en fait un taux de prêt de 15 ans de 0,72% .

Ils auront alors des versements mensuels de 1173€ seulement pour le crédit, et si l’assurance emprunteur est de 0,7%, leur effort financier sera de 1290 €/mois .

Admettons qu’ils mettent les 200 000€ qu’ils ont laissés en assurance vie, et admettons que l’assurance vie a un rendement moyen de 2,5 % sur 15 ans. En fin de compte, ils auront un capital de 289.660€. Les bénéfices étant imposés à 7,8%, après déduction de 9200€ en cas de retrait, ils resteront un capital total de 283.000€ (arrondi pour la simplicité de l’exemple).

Ils auront fini de rembourser leur prêt immobilier, donc ils auront une richesse de 300 000€ (nous ne parlons pas d’augmenter la valeur de la pierre pour la simplicité de l’exemple).

Pendant 15 ans, ils auront dépensé 232.200€ (1290 x 12 mois x 15 ans) et finiront avec une richesse totale de 583 000€. Ils auront donc gagné 350 000€ .

D’ autre part, s’ils avaient acheté leur propriété en espèces, sans emprunter plus de 15 ans et sans placer le reste de leur argent, ils n’auraient qu’une richesse de 300 000 euros seulement.

En conclusion, étant donné le faible taux de prêt sur 15 ans, ce couple peut avoir un intérêt à emprunter plutôt que d’acheter sa propriété en argent comptant. Mais il y a une autre possibilité, celle de l’investissement immobilier.

Profitez encore mieux du taux de prêt de 15 ans

Ce couple peut également acheter son logement en espèces, en utilisant le capital disponible. Libre de crédit bancaire, il peut alors acheter un petit logement pour le louer.

En faisant bien, le loyer du locataire pourrait même payer les acomptes mensuels du crédit. La fiscalité peut être intéressante s’ils choisissent une taxe sur le régime des transferts , comme la loi Pinel ou la loi Censi Bouvard. Il y a certainement des frais d’exploitation, comme l’impôt foncier et les charges de copropriété.

Mais une fois le crédit entièrement payé après 15 ans, le couple aurait alors un logement dont le loyer lui procurerait une source de revenu supplémentaire. Cette source de revenu serait vivace, transmissible aux derniers vivants et à leurs descendants. Méditer.

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