Immobilier les villes où les prix s’effondrent ?

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Plan de l'article

En termes de biens immobiliers (prix, activité, demande…), y aura-t-il un Covid « avant » et « après » ?

Michel Mouillart : Pour savoir s’il y aura un « après », ilfaudra attendre début septembre et voir comment la demande a évolué. Seulement alors, et pas avant, nous serons en mesure de dire s’il y a eu un « après ». Quant au « avant », rappelez-vous que le marché immobilier avait déjà reculé en novembre et décembre 2019 et que les deux premiers mois de 2020 ont confirmé la contraction de l’activité immobilière. Pour les mois de janvier et février, le nombre de logements anciens acquis par des particuliers a déjà diminué de 8 % par rapport à la même période en 2019.

Bertrand Gstalder : Globalement, le Pre-Covid a pris la forme d’un marché immobilier très dynamique, surtout en vente. Il s’agit de l’aspect économique. De plus, ce marché avait déjà bien progressé dans son numérisation, bien qu’il manque encore des parties importantes. La numérisation de la chaîne de transaction en a été un exemple clair pendant la crise. Quant à « l’après », nous sommes là ! Mais est-ce vraiment si différent du « front » ? Sur le plan économique, la tendance est vers une forte reprise et la volonté des Français d’être actifs dans leurs projets immobiliers a permis de commencer un premier rebond technique. Après avoir bloqué le marché, la réouverture des vannes a entraîné une reprise des projets qui avaient été interrompus. Mais le désir d’acheter le français semble toujours là malgré le contexte, comme en témoigne leur indice de confiance. Je ne sais toujours pas si le poste sera différent parce que vous devez passer quelques mois pour créer une réelle tendance économique. D’autre part, j’espère que cette crise aura contribué à faire sauter quelques serrures et à accélérer la numérisation du secteur immobilier : géolocalisation, recours à la vidéo, ventes à distance…

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La confiance de propriétaires de projets immobiliers est mieux aujourd’hui qu’il ne l’était pendant la crise des subprimes

La situation exceptionnelle que nous vivons est-elle nouvelle ?

Michel Mouillart : La crise sanitaire aura provoqué un effondrement aussi spectaculaire qu’inattendu. Cependant, il convient de rappeler que le marché a connu à plusieurs reprises des chutes spectaculaires. Certes, ils n’ont pas été d’intensité égale à l’automne auquel nous sommes confrontés aujourd’hui. Mais ils étaient néanmoins spectaculaires compte tenu de l’évolution de l’activité à l’époque. Y aura-t-il un « après » ? Je pense que nous avons déjà connu un « pseudo après » au moment de la sortie de la crise des subprimes. Rappelez-vous qu’en septembre/octobre 2008, le marché s’était effondré. Mais en novembre et pendant les 15 premiers jours de décembre de la même année, il y avait eu un « rebond technique  » comme c’est aussi le cas aujourd’hui. Et à partir du 15 décembre 2008 jusqu’à mai 2009, l’immobilier hexagonal marché est resté sur une zone inférieure… Parce que ne rêvons pas, le « après » ne sera plus comme le « avant ».

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Bertrand Gstalder : Bien sûr, il est instructif d’apprendre du passé et de comparer la crise de la santé avec celle du subprime. Mais bien que ces deux crises aient des similitudes, elles ne sont pas identiques. Les contextes sont différents. La crise de 2008-2009 a été une crise qui a eu des répercussions sur les banques, le crédit et l’économie mondiale. Mais à l’époque, les taux d’emprunt n’étaient pas au même niveau qu’aujourd’hui. En outre, le gel de l’activité économique provoqué par l’épidémie de Covid était purement d’origine sanitaire et certains secteurs d’activité reposant sur des bases solides ont pu reprendre rapidement. Enfin, les propriétaires de projets immobiliers n’étaient probablement pas aussi confiants à l’égard de l’immobilier que nos études nous le montrent aujourd’hui. Ce qui est certain, c’est que nous fonctionnerons dans un environnement économique dégradé qui n’est pas propice à une reprise « comme auparavant ».

Les ménages les plus modestes et les jeunes ayant adhéré pour la première fois ont dû quitter le marché immobilier

Le baromètre LPI-Selecoger montre que les prix continuent d’augmenter alors que les ventes diminuent. Certains d’entre eux étonnent…

Michel Mouillart : Cette augmentation de prix est basée sur deux explications. D’une part, lorsqu’un marché connaît un effondrement, comme la baisse de 62 % du nombre de compromis signés en comparant les mois de mars à mai 2020 avec les mêmes mois en 2019, il y a une réduction conjointe de l’offre et de la demande. Pour ceux qui apportent des biens sur le marché de logements anciens, ce sont, par exemple, des ménages revendus pour acheter : l’adhésion secundo bien sûr, mais aussi les premiers acheteurs qui ont vendu un logement locatif ou une maison secondaire. Ainsi, la demande reculera généralement au même rythme et à peu près aux mêmes proportions que l’offre. En conséquence, la situation de pénurie qui a affecté certains territoires avant la crise est encore présent et devrait durer.

L’ autre explication n’est rien d’autre que la transformation du marché immobilier hexagonal. Suite aux décisions prises par la Banque de France fin 2019 pour resserrer les conditions d’octroi des prêts immobiliers, les petits ménages et les jeunes propriétaires ont dû quitter le marché immobilier. Cependant, les premiers acheteurs ne peuvent pas se permettre d’acheter un logement aussi cher que les accesseurs secundo. Il est clair que ceux qui alimentent le rebond technique que j’ai mentionné plus haut sont les ménages les plus riches qui ont pu continuer à obtenir leurs prêts immobiliers parce qu’ils avaient une contribution substantielle et avaient un faible taux d’effort.

Si ce chiffre est réduit de 30%, nous devrions arriver à 800 000 transactions en 2020. Ce qui n’est pas si mal pour une année de crise.

Bertrand Gstalder : Je voudrais revenir aux volumes de transactions. Il ne faut pas oublier que pendant le confinement, le marché immobilier était artificiellement gelé. Par exemple, entre 200 000 et 250 000 transactions auraient dû être effectuées, mais la plupart ont été reportées. Il est clair que toutes ces transactions ne seront pas rattrapées. En 2019, près de 1 100 000 transactions avaient été enregistrées. Si ce chiffre est réduit de 30%, nous devrions arriver à 800 000 transactions en 2020 . Ce qui n’est pas si mal pour une année de crise.

Mais la question est également de savoir si le rythme des nouvelles transactions, c’est-à-dire des ventes hors rattrapage, reviendra à son niveau d’avant la crise ? Je me penche pour un retour progressif à la normale qui peut prendre de longs mois. Mais encore une fois, j’insiste sur le fait que la chute des transactions provient de la fermeture du marché et du blocage des transactions immobilières. Pour ce qui est des prix de vente, le baromètre LPI-seloger donne une moyenne nationale. Donc, ce n’est qu’un indicateur. En effet, le marché immobilier hexagonal se compose de marchés immobiliers locaux avec chacun leurs spécificités. Chacun de ces marchés est caractérisé par sa propre tendance, à la fois haussière et baissière. On ne devrait pas faire de généralités. Malgré la crise, les prix dans certaines régions continueront d’augmenter, ce qui est dû à l’attractivité économique, à une pénurie d’offre, à un mouvement de population qui entraîne un changement de la demande et une pression accrue sur les prix. Mais dans d’autres régions, les prix des logements vont baisser.

À mon avis, la vraie question n’est pas tant ce qui s’est passé tout au long de 2020 que ce qui se passera dans les mois à venir.

D’ autre part, lors de l’analyse et de la comparaison des prix de l’immobilier, il est important de spécifier la temporalité , l’échelle de temps sur laquelle on est placé. Examinons -nous l’ensemble de l’année 2020, même si au cours des premiers mois, de fortes hausses avaient été notées et que la crise sanitaire n’avait pas encore commencé. À mon avis, la vraie question n’est pas tant ce qui s’est passé tout au long de 2020 que ce qui se passera dans les mois à venir. Enfin, et comme le souligne Michel Mouillart, si nous analysons les prix, nous analysons également transactions. Toutefois, le fait que les ménages pour la première fois et les jeunes ménages éprouvent des difficultés à obtenir du crédit entraîne une réduction proportionnelle du nombre de petites transactions ou à des prix inférieurs au m². Mécaniquement, le prix moyen des transactions augmente. D’autant plus qu’en schématisant, il faut noter que la crise ne perturbe pas les transactions dans les arrondissements autant Chic Paris…

La hausse des prix aurait également été alimentée par les difficultés rencontrées par les candidats à l’adhésion pour la première fois ?

Michel Mouillart : Je peux comprendre que cette situation (effondrement des ventes, prix qui continuent à augmenter) peut sembler paradoxale pour certains. Cependant, nous l’avons déjà vécu pendant la crise de 2008. Il est important de regarder le passé si nous voulons mieux comprendre non seulement ce qui se passe aujourd’hui, mais aussi ce qui nous attend.

Après l’explosion du télétravail, les maisons sont plus recherchées qu’auparavant. Quelles villes, près de métropoles, pourraient tirer leurs épingles hors du jeu ?

Bertrand Gstalder : Comme en témoignent les récents volumes de recherches sur les sites du groupe Seloger, l’attrait des maisons est indéniable. Les Français aspirent à plus d’espace, de verdure… Deux solutions sont à leur disposition. Changer de ville, ou même de région . Beaucoup de Parisiens se sont installés dans la province. Mais il y a des contraintes : trouver du travail sur le terrain pour deux, s’éloigner des proches, changer d’écoliers, etc. L’autre option est de s’éloigner du centre-ville. Avec le développement du télétravail, 1h30 de transport au travail, trois fois par semaine plutôt que cinq fois, c’est une concession que de plus en plus de gens sont prêts à faire.

Le télétravail nécessite de l’espace. Et les appartements n’ont pas été conçus avec cela à l’esprit.

Michel Mouillart : Confinement et télétravail ont révélé le souhait — éternel — que beaucoup de Français ont vivre à la campagne mais travailler en ville, vivre dans une maison avec jardin… Au lendemain de la Libération, toutes les enquêtes ont déjà dit la même chose. Quoi qu’il en soit, c’est un vieux rêve. Mais ce que le télétravail et le confinement ont également révélé, c’est qu’aujourd’hui, les appartements situés sur les espaces recherchés pour leur dynamisme économique sont de petites marchandises. Cependant, le télétravail nécessite de l’espace. Et les appartements n’ont pas été conçus avec cela à l’esprit . Concrètement, ils ont été conçus pour y vivre, en dehors des périodes où l’on est sur le lieu de travail, mais pas pour que les gens y vivent et y travaillent pour plusieurs. D’où l’appétit actuel pour les maisons qui sont, le plus souvent, plus grandes que les appartements ou pour les grands appartements avec espace extérieur (jardin, terrasse, etc.). Cependant, afin de pouvoir les obtenir à des prix abordables, il est nécessaire de s’éloigner du centre-ville, souvent assez loin les demandeurs d’un tel achat ont des moyens financiers substantiels, et il tout est permis…

Ce regain d’intérêt pour l’habitation marque-t-il la fin de la métropolisation de la croissance qui, jusqu’à présent, a poussé les Français à vivre près de métropoles où se concentrent de nouveaux emplois ?

Michel Mouillart : Disons qu’il semble que ce que j’appellerais « tout-métropolisation », c’est-à-dire lamobilisation de tous les moyens publics de la politique du logement et du logement afin de promouvoir la concentration urbaine, si je peux me permettre ce raccourcissement, semble être en contradiction avec les aspirations des ménages qui veulent plus d’espace. Enfin, ne voilons pas notre visage, le télétravail n’est pas disponible pour tout le monde… Parce que ceux qui télétravail ne sont pas des techniciens de surfaces ni des caissiers de supermarché. Ce sont, au contraire, des ménages, le plus souvent aisés.

Bertrand Gstalder : À long terme, l’idéal serait de parvenir à un équilibre national, de veiller à ce que davantage de villes accueillent les administrations et créent de nouveaux emplois. Bordeaux, Nantes et Lyon sont sur la bonne voie mais il reste encore du chemin à parcourir car la France reste un pays très — et aussi — centralisé .

Peut-on s’attendre à ce que la métropolisation de la croissance ralentisse ?

Bertrand Gstalder : La décentralisation n’est pas un décret et c’est une approche à long terme. En ce qui concerne la métropolisation, il faut noter qu’elle n’a pas dit son dernier mot et que la réalité économique prévaut. La population des métropoles continue d’augmenter. La demande sur les grandes villes augmente la pression sur les prix . Et la plupart des nouveaux emplois continuent d’être créés dans les métropoles.

Michel Mouillart : Ayant plaidé pour cela pendant de nombreuses années, je ne peux que le souhaiter ! Mais je remarque que les mesures favorables à cette métropolisation sont très puissantes  : la limitation des conditions d’accès au PTZ dans le nouveau ou la lutte contre l’artificialisation du sol, qui vise à limiter la construction de maisons unifamiliales en dehors des grandes agglomérations, alors que ces dernières n’ont pas le terrain sur lequel construire des maisons auxquelles aspirent beaucoup… Enfin, il est clair qu’en France, le pouvoir politique s’est concentré dans les grandes métropoles…

Certains territoires offrent moins d’accès à Internet et disposent d’une infrastructure de transport moins efficace que d’autres. Ce changement d’aspiration des Français risque-t-il de les pénaliser ?

Michel Mouillart : La crise sanitaire aura renforcé les inégalités territoriales. Il aura également révélé les nouvelles aspirations des ménages, à savoir un changement dans leur mode de vie. Les Français veulent passer du « logement » à « logement » . Ils veulent de l’espace, une terrasse, un jardin, un environnement agréable, des arbres… Maintenant, sans Internet, pas de télétravail possible. Cela signifie que les inégalités territoriales que nous connaissons aujourd’hui, en termes de développement non seulement économique mais aussi numérique, va s’élargir. À moins que les autorités locales n’aient les moyens de poursuivre d’importants projets de vulgarisation des fibres. Mais si les politiques publiques ne tiennent pas compte des nouvelles aspirations des ménages, ils ne résisteront pas à l’épreuve de la réalité.

Bertrand Gstalder : Je rejoins complètement Michel Mouillart quand il dit que les Français veulent passer d’une recherche de logement à une recherche de logement, un endroit où vivre. Qui ne voudrait pas un petit jardin, plus d’espace, une chambre supplémentaire ? Mais il est également nécessaire de pouvoir financer son projet d’acquisition… Il est clair que certaines régions sont plus attrayantes que d’autres  : climat, qualité de vie, dynamisme économique, qualité des transports à l’intérieur de la région et dans les métropoles, etc. qualité de la connexion Internet résultant de la possibilité — ou de l’impossibilité — du télétravail. Ce critère, devenu essentiel aux yeux des acheteurs, risque, en effet, d’isoler un peu plus les domaines où la connexion laisse beaucoup à désirer d’où la nécessité d’accélérer la couverture de ces zones blanches. Un plan de rattrapage a également été voté dans ce sens.

Quelles pourraient être les conséquences de ce changement dans les aspirations françaises ?

Michel Mouillart : L’évolution de la demande, dont nous assistons actuellement, augmentera la pression sur les prix dans les grandes villes. Dans le baromètre LPI-Seloger, il est encore extraordinaire de voir, à mesure que le marché s’effondre, qu’en avril et mai, les prix des appartements ont chuté dans seulement deux villes. Les tensions des prix ont non seulement survécu à l’effondrement du marché, mais ont même été renforcées dans les métropoles. En déménageant, cependant, la demande ne fera pas baisser les prix dans les grandes villes . D’autre part, elle renforcera les mécanismes de pression sur les prix dans les villes de taille moyenne. Les zones, qui permettent de limiter son temps de déplacement, connaîtront donc une évolution que personne n’avait prévue avant l’épidémie de santé crise.

Bertrand Gstalder : Sur nos sites, nous avons pu observer ces mouvements de population et cette évolution de la demande. Ce phénomène pourrait également contribuer à stimuler le deuxième secteur domestique. Mais si les Français consultent nos annonces, rêve et projet, il leur est difficile d’ignorer la réalité économique. L’ intention ne vaut pas toujours la peine d’agir, . Parce que, comme l’a souligné Michel Mouillart, tout le monde ne peut pas se permettre le luxe du télétravail. Sur certaines professions, ce n’est pas possible.

Certaines zones, comme la façade atlantique, seront-elles encore plus attrayantes qu’elles ne l’étaient déjà ?

Bertrand Gstalder : Pourquoi la façade de l’Atlantique a-t-elle autant d’attrait ? Plusieurs réponses à cette question : une bonne qualité de vie, un climat agréable, un réseau TGV qui permet d’atteindre rapidement la capitale depuis Bordeaux, Nantes ou Rennes, aéroports qui couvrent de nombreuses destinations, une activité économique en plein développement, etc. des prix qui, même s’ils tendent à être plus proches de ceux de Lyon, restent relativement accessibles. Tout cela contribue à renforcer l’attractivité de la façade atlantique , mais c’est aussi vrai pour le Sud-Est de la France. Les prix ont tendance à être un peu plus élevés, mais une ville comme Aix-en-Provence, par exemple, n’a pas à rougir en termes d’attractivité.

Michel Mouillart : Tout territoire, dans lequel il existe une possibilité de combiner dynamisme économique, qualité du logement, sécurité des échanges, qualité des réseaux de transport et accès à Internet, sera sans aucun doute privilégié. Cependant, il s’avère que la façade atlantique est en effet privilégiée sur tous ces points.

C’ est d’autant plus vrai qu’il a été relativement épargné par le Covid…

Michel Mouillart : Bien sûr. Tous ceux qui ont écrit que l’avenir était dans le renforcement de la métropole ont oublié que la concentration urbaine favorisait la dispersion des épidémies. Mais encore une fois, ce n’est pas nouveau. À la fin du XIXe siècle, la mise en œuvre de grandes politiques de santé publique visait déjà à lutter contre le développement des épidémies dans les zones urbaines, favorisé par la concentration des populations autour des sites industriels. Aujourd’hui, tous les territoires qui ont réussi à préserver, parfois à peine, la qualité de leur habitat, ont été relativement épargnés. Sur l’agglomération parisienne, Il y a environ 20% des maisons unifamiliales, mais dans le Finistère il atteint 85%. Et sur toute la façade atlantique, 75% sont des maisons individuelles sauf Bordeaux et Nantes. D’où l’attrait accru de ces zones géographiques, qui offrent une forme d’habitat adaptée aux aspirations de la demande et où les épidémies se sont développées moins qu’ailleurs.

Parce qu’il est capable de s’adapter aux nouvelles aspirations des Français (grandes terrasses, jardins partagés…), le nouveau marché peut-il voir son attractivité renforcée ?

Michel Mouillart : C’est très probable mais cela augmentera son coût car il faut voir quele coût de la maison individuelle est à la charge de l’acheteur . En retour, il tire des avantages : un jardin, la tranquillité. D’un autre côté, si nous construisons des habitats partagés dans des zones urbaines ou périurbaines et que des jardins collaboratifs sont mis en place, qui assumera alors le coût de ces aménagements ? Certainement pas la communauté locale. L’organisation gérante ? Dans ce cas, les loyers seront trop élevés pour une majorité de demandeurs de location. L’acheteur ? Seuls les ménages riches pourront supporter ce coût supplémentaire. Pour pouvoir se concrétiser, les rêves doivent être financés.

Bertrand Gstalder : Les développeurs prendront nécessairement en compte — certains le font déjà — les nouvelles aspirations des Français lors de la conception de leurs maisons. Maintenant tout dépendra également de ce que les autorités publiques autorisent en termes de construction. Et la question du coût ne doit pas être ignoré. La transaction doit demeurer économiquement viable pour le promoteur ou être accessible à l’acheteur. Mais ce désir d’innovation préexistait avant la crise de la santé. L’ architecture des bâtiments avait déjà évolué . Le bien-être des occupants et la luminosité des logements ont donc déjà fait l’objet, pour n’en nommer que quelques-uns, d’une attention particulière de la part des promoteurs. À mon avis, la crise va amplifier cette tendance.

La démocratisation de l’accès à un logement de qualité est-elle lourde d’un filtre social ?

Michel Mouillart : Disons à un filtre économique et financier qui revient souvent à la même chose. Il existe des régimes de soutien et des aides financières qui permettent aux ménages à revenu modeste de devenir propriétaires… Mais il faut noter que ces projets ne sont malheureusement plus dans l’air du temps et qu’ils ont été largement dégradés depuis une dizaine d’années.

Et maintenant, la question que tout le monde se demande : est-ce que les taux vont augmenter ?

Michel Mouillart : Les banques sont des acteurs économiques comme les autres. Peut-être un peu plus rationnel que la moyenne. Cependant, dans les mois à venir, nous verrons une explosion de catastrophe. Ces créances ne proposeront pas de ménages dont la dette immobilière est solide. Ils proviendront plus probablement de prêts accordés à des PME. Les établissements bancaires doivent donc prendre des précautions à cet égard. Cela ne signifie pas que les taux augmenteront considérablement, mais simplement que la période de taux très bas est terminée .

Bertrand Gstalder : Les tarifs resteront faibles. Toutefois, ils pourraient changer de quelques dixièmes, mais globalement, les taux devraient rester attractifs tant qu’il n’y aura pas de changements majeurs dans les politiques des banques centrales. C’est d’ailleurs essentiel à la reprise de l’économie. Le risque le plus important est, à mon avis, les restrictions imposées aux conditions d’octroi de prêts immobiliers, en particulier pour les secteurs ou professions pour la première fois affaiblis par la crise de Covid.

Pourquoi est-ce plus difficile qu’avant d’obtenir un prêt immobilier ?

Bertrand Gstalder : Ce sont essentiellement les débutants, les jeunes ménages et les non-contributeurs à l’acquisition qui sont touchés par le resserrement des conditions d’octroi des crédits. Comme Michel Mouillart et moi l’avons mentionné, le fait que l’accès au crédit a été rendu plus compliqué qu’il n’y a eu, mécaniquement, moins de transactions de faible valeur sur le marché. Le secteur de la construction de maisons unifamiliales pourrait souffrir de ce durcissement car il est exposé à ce segment de marché. Inversement, le marché du luxe ne devrait pas être affecté par le resserrement des conditions d’octroi des prêts immobiliers.

Michel Mouillart : Depuis un an, la Banque de France encourage les banques à augmenter leurs taux afin d’améliorer leurs fonds propres. Cette une reprise progressive a donc été souhaitée par les autorités monétaires. Au cours des trois premiers mois de 2020, les taux n’ont pas augmenté. Mais pendant la crise, ils ont augmenté plus vite que prévu. Cependant, depuis cette hausse, ces taux ont décalé et, dans les mois à venir, ils ne changeront plus. D’autre part, il convient de constater que la durée des crédits octroyés a augmenté. Et plus les durées sont longues, plus les taux sont élevés. C’est un effet mécanique. Il ne faut donc pas craindre un grand mouvement de hausse des taux qui compromettrait la reprise. Si l’accès au crédit s’est durci depuis décembre 2019, et pas seulement depuis mars dernier, comme beaucoup semblent le suggérer, c’est pour répondre aux exigences de la Banque de France : ce ne sont pas les banques qui ont décidé elles-mêmes de durcir , elles ne se plient qu’à des « recommandations » que le gouverneur du Banque de France France a également accompagné des menaces de sanctions possibles.

Qu’ est-ce qui nous attend ?

Michel Mouillart : Pour les six prochains mois, en termes de prix, j’exclut totalement le gros effondrement que certains prédisent. Cependant, un ralentissement de l’augmentation est pratiquement assuré. Mais cela signifie que nous allons terminer l’année sur une augmentation comparable, sinon légèrement inférieure, à ce que nous avions connu en 2019. C’est paradoxal mais en cette période de crise, la montée non seulement reste soutenue, mais elle s’accélère même ! Aujourd’hui, nous sommes à 5,1% sur un an. L’exercice 2019 s’est terminé à 4,8%. Nous pourrions finir 2020 avec une augmentation annuelle de l’ordre de 3,5 -4%, la France dans son ensemble . Ce qui sera, d’accord, une belle progression. Et encore une fois, ce n’est pas pour une réduction de prix que nous devons nous préparer, mais pour un ralentissement. Cependant, il est important de noter que les prix ne changent pas partout de la même manière. À Toulouse, par exemple, ce ne sont pas ceux (pour la plupart des CDD et des travailleurs temporaires) qui risquent de perdre leur emploi qui ont réalisé le plus transactions coûteuses… Certains territoires connaîtront des évolutions négatives des prix. C’est le cas de Nîmes, par exemple. Mais bien qu’ils aient été à la baisse depuis longtemps, les prix remontent à Limoges et à Orléans. Et il y a six mois, peu de gens auraient imaginé que les prix à Besançon pourraient augmenter de plus de 10%.

Bertrand Gstalder : Je n’opte pas pour la même temporalité que Michel Mouillart et je préfère me placer sur une autre échelle. Il ne s’agit pas de comparer la tendance 2020 à celle de 2019. Parce que, en tenant compte toute l’année, nous prenons également en compte les premiers mois où l’augmentation a été forte. N’oublions pas qu’en effectuant une transaction en septembre prochain, les prix n’ont peut-être pas augmenté depuis janvier, qu’ils auront encore augmenté par rapport à septembre 2019 ! Au cours des prochains mois – comme nous évitons des projections trop long terme – si nous prenons également en compte les grandes disparités incontournables entre les zones géographiques, le scénario le plus probable devrait se situer entre une stabilité des prix — comparativement à celle d’aujourd’hui — et une baisse modérée, de l’ordre de 0 à — 5 p. 100. Nos études tendent également à montrer que les acheteurs s’attendent à une baisse des prix tandis que les vendeurs prévoient un statu quo. Mais encore une fois, un statu quo dans les prix de l’immobilier depuis le début de l’année équivaut à une augmentation des prix par rapport à l’année dernière. Tout dépend du point de départ que nous choisissons et en cas de baisse de 5%, nous reviendrons ensuite aux prix 2019. Le dépôt est donc décisif.

Je parie sur une reprise progressive du marché immobilier, Bertrand Gstalder

La reprise se poursuivra-t-elle ?

Michel Mouillart : Quelle récupération ? Le rebond technique ? Ce n’est pas un rétablissement, mais un rebond. En termes d’activité, je suis tellement réaliste ou, pour certains, pessimiste. Nous resterons sur une seconde moitié de 2020 léthargique . Et en 2021, c’est une montée lente et douloureuse nous attend. Enfin, ce n’est qu’au début de l’année que nous verrons les sources du marché. Quelles juridictions dépendront beaucoup de la façon dont les banques ont pu libérer leurs capacités de financement. Mais la Banque de France ne semble pas proche d’assouplir les contraintes qui conduisent les banques à limiter leur production de prêts.

Donc, alors qu’au début de cette année, je m’attendais à une baisse de 100 000 achats de logements anciens par les ménages entre 2019 et 2021 en réponse à la mise en œuvre des exigences de la Banque de France, je dirais aujourd’hui que la baisse sera beaucoup plus marquée : si on peut craindre, rien n’est fait par le pour soutenir le secteur, cette baisse sera de l’ordre de 190 000 unités en 2020 et, au total, près de 230 000 unités entre 2019 et 2021. Un vrai choc, donc !

Bertrand Gstalder : Plusieurs scénarios sont possibles mais pas de boule de cristal ! Et personne ne peut dire, avec certitude, lequel se réalisera. Toutefois, y a-t-il, aujourd’hui, un scénario qui peut être favorisé ? Pour ce faire, examinons les indicateurs que nous avons. Tout d’abord, le rebond technique est bien là et il est puissant. C’est plutôt positif. De plus, nos études montrent qu’à ce jour, les propriétaires et les futurs acheteurs sont toujours confiants . S’il n’y a pas de reconfinement massif et que l’économie reviendra progressivement, alors je pense que l’activité reprendra correctement jusqu’à la fin de l’année, mais sans retrouver son niveau d’avant la crise, écoutons-le bien. En 2021, nous pourrions ainsi connaître une croissance progressive.

Personnellement, je ne crois pas au scénario d’une reprise très forte et immédiate. Je ne crois pas non plus à un scénario d’effondrement des transactions à partir de septembre. Si je devais parier sur une hypothèse, ce serait sur celle d’une reprise progressive .

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