Implanter son entreprise à proximité de Paris, mais sans rester en Ile-de-France, présente, tout d’abord, des avantages financiers. Les valeurs élevées du marché de l’immobilier parisien limitent en effet les options des entrepreneurs. L’accès routier ou autoroutier reste simple, et le confort de vie est généralement meilleur. Les villes de Rouen, Reims, Orléans et Le Mans, situées à environ une heure de la capitale attirent par leurs prix bas, autant en terme de loyers que de salaires et de fiscalité. Mais la conjoncture nationale défavorable rend aussi les choses difficiles dans ces villes.
Rouen un accès facile et rapide
Rouen, comme Paris, s’étend sur les deux rives de la Seine. Depuis la gare Saint-Lazare, il suffit d’une heure et quart pour rejoindre la ville en train, et l’autoroute permet de relier Paris en 1 h 30. La circulation dans la métropole s’appuie sur le Métrobus pour l’axe nord-sud et sur le réseau TEOR pour l’est-ouest. Habituellement, ces transports urbains sont efficaces. Pourtant, un événement a bouleversé la donne : en novembre 2020, la perte d’un pont stratégique a profondément compliqué l’accès à certains secteurs industriels. Romain Clerc, directeur de Clerc Conseil, l’explique sans détour : « Ce pont permettait d’éviter le centre-ville et devrait être rétabli à l’été 2023. » En attendant, automobilistes et entreprises s’adaptent à une circulation parfois ralentie.
Des transactions en hausse
Le marché des bureaux à Rouen connaît une mutation. De plus en plus, les immeubles datés montrent leurs limites : consommation énergétique élevée, accessibilité à revoir, exigences réglementaires qui s’accumulent pour les propriétaires. Romain Clerc évoque même une « obsolescence » de certains biens. Si l’année dernière a enregistré une baisse d’environ un quart des volumes par rapport à 2021, le contexte national pèse lourdement sur ces chiffres. Mais il faut nuancer : des opérations marquantes, comme deux transactions majeures de 3 000 m2 et 2 000 m2 sur la rive sud et une autre de plus de 2 000 m2 sur le plateau nord en 2011, montrent que le marché reste dynamique. Ce qui change vraiment, c’est la taille des transactions : désormais, les surfaces échangées sont plus modestes, autour de 150 m2 en moyenne, répondant à une demande surtout locale.
Loyers, projets et localisations
Voici les principales zones d’implantation et projets actuels à Rouen :
- La rive gauche, traditionnellement dédiée au tertiaire, conserve son statut, mais la rive droite accueille désormais de nouveaux immeubles de bureaux.
- À proximité du pont Flaubert, dans la ZAC Luciline, 11 000 m2 de bureaux sont déjà proposés à la location. Un second lot de 7 000 m2 devrait être mis sur le marché fin 2022.
- Sur le plateau nord, la ZAC de la Ronce voit sortir de terre un bâtiment de 2 900 m2, vendu au Crédit Agricole. Une autre tranche de la même taille est prévue pour la location.
- Sur le secteur sud, autour du parc du Zénith et du technopole du Madrillet, deux immeubles sont encore à construire.
- Parmi les autres initiatives, Seine Innopolis (11 000 m2 livrés en 2022) se spécialise dans les technologies de l’information et de la communication, tandis que Rouen Innovation santé cible les acteurs de la santé et de la tech médicale.
À l’heure actuelle, aucun projet d’envergure exceptionnelle n’est en cours, mais la dynamique de développement se poursuit à un rythme soutenu. Côté loyers, comptez en moyenne entre 100 et 130 euros le mètre carré pour un bureau à Rouen. De quoi séduire les entreprises en quête d’un cadre accessible, à la fois sur le plan financier et logistique.
Rouen avance, parfois à contre-courant mais toujours avec détermination. Les entrepreneurs qui choisissent d’y installer leurs bureaux optent pour une ville qui conjugue accessibilité, renouvellement et pragmatisme. Reste à voir, dans les mois à venir, comment ce territoire saura transformer l’essai et continuer à tracer sa propre voie, loin de l’ombre de Paris.
