En 2025, la taxe d’habitation n’a pas quitté toutes les boîtes aux lettres françaises. Si elle a déserté les résidences principales, elle s’accroche aux résidences secondaires. Certaines communes, sans discernement de ressources ou d’occupation, imposent une surtaxe qui grimpe parfois jusqu’à 60 %. Pour les propriétaires, la frontière est nette : résidence secondaire ou logement vacant, l’administration fiscale trace une ligne de partage stricte. À chaque statut sa déclaration, à chaque usage son régime d’imposition.
Résidence secondaire : définition fiscale et différences avec la résidence principale
Difficile de se tromper sur la définition : pour le fisc, la résidence secondaire correspond à tout logement, maison ou appartement, détenu en supplément du domicile principal où l’on vit effectivement plus de huit mois par an. Que ce soit un pied-à-terre des vacances, un investissement immobilier ou un logement prévu pour de la location saisonnière, il sort du lot des adresses habituelles. Aujourd’hui, près de 3,6 millions de logements en France portent cette étiquette. Le chiffre pèse lourd dans le parc immobilier.
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale a disparu. Mais pour la résidence secondaire, rien ne change : l’impôt reste dû, propriétaire comme usufruitier ou locataire, même en cas d’usage très ponctuel. Pas d’exonération, pas de réduction automatique : cette catégorie de bien ne profite d’aucun des avantages offerts à l’adresse principale. Déclarer son logement secondaire, c’est entrer dans une logique de contrôle où chaque usage est passé au peigne fin.
Les statuts peuvent évoluer au fil des années. Un déménagement, une mutation professionnelle, un retour durable en France peuvent transformer une résidence secondaire en principale. À l’inverse, un logement inoccupé et non meublé bascule dans la catégorie des biens vacants : il relève alors d’un régime fiscal spécifique, celui de la taxe sur les logements vacants. L’administration ne se contente jamais de la case cochée : elle vérifie les faits, particulièrement dans les communes où le marché locatif souffre.
Comment la taxe d’habitation s’applique-t-elle aux résidences secondaires en 2025 ?
Cette année encore, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’applique selon des règles détaillées. Son montant dépend de la valeur locative cadastrale du logement estimée par l’administration, qui prend en compte plusieurs critères :
- la solidité et l’état du bâtiment,
- la situation géographique,
- le niveau des équipements disponibles.
Ici, aucune réduction familiale ou sociale : le propriétaire règle l’intégralité de la note, sans filtre.
Dans les villes tendues, la fiscalité grimpe d’un cran. Le décret du 25 août 2023 a autorisé les communes à voter des surtaxes entre 5 % et 60 %, voire davantage dans les localités très attractives. Paris, Nice, Bordeaux, Biarritz… Ces municipalités ont déjà actionné ce levier pour favoriser la remise sur le marché des logements.
La taxe d’habitation s’applique aussi aux logements meublés vacants, dès lors qu’ils restent disponibles. Pour couper court à toute taxation, il faut justifier d’une location à l’année ou d’une utilisation professionnelle réelle. Ce dispositif cible les situations où des logements pourraient être libérés, notamment dans les zones de forte pression foncière.
Obligations, délais et modalités de paiement : ce que chaque propriétaire doit savoir
Dès lors qu’un bien secondaire est occupé au 1er janvier de l’année, le propriétaire, l’usufruitier ou le locataire doit s’acquitter de la taxe d’habitation. Depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales, tout le poids fiscal repose désormais sur ces logements “de confort”. L’avis d’imposition détaille le montant exact ainsi que la date limite de paiement, en général positionnée à la mi-novembre afin d’éviter toute majoration.
Pour écarter les mauvaises surprises, il est indispensable de réaliser la déclaration d’occupation : chaque logement doit être identifié comme principal, secondaire, vacant ou loué. Ce recensement a été renforcé depuis 2024 pour permettre à l’administration de contrôler la cohérence des déclarations et de croiser toutes les informations. Omettre cette étape ou transmettre des données approximatives expose à des rappels et à des pénalités à la clé.
Modalités de paiement
Les propriétaires peuvent choisir entre plusieurs solutions pour régler leur taxe d’habitation, selon le montant et leurs préférences :
- Le prélèvement automatique, à l’échéance ou tous les mois, directement depuis leur espace sécurisé ;
- Le paiement par carte bancaire, virement ou chèque, dans la limite des seuils imposés ;
- Le règlement en espèces ou via titres interbancaires de paiement, uniquement jusqu’à un plafond de 300 €.
En cas d’erreur, d’oubli ou de contestation, il reste possible de contacter le service des impôts grâce à la messagerie sécurisée. Les contrôles sur la véracité des déclarations et l’utilisation réelle des biens sont devenus fréquents. Mieux vaut donc conserver l’ensemble des justificatifs pour pouvoir expliquer sa situation et éviter tout redressement ou taxation injustifiée.
Exonérations, réductions et cas particuliers : les solutions pour alléger la facture fiscale
Les possibilités de bénéficier d’une exonération ou d’un allégement sur la taxe d’habitation des résidences secondaires restent étroites. Toutefois, certaines circonstances permettent de solliciter un traitement spécifique : déménagement pour raisons professionnelles, séjour prolongé en maison de retraite ou en établissement médical, logement rendu inhabitable. Il faudra alors prouver que la situation n’est pas volontaire, notamment si le logement principal n’a pas pu être revendu ou loué.
Dans quelques zones rurales ou communes en revitalisation, les meublés de tourisme ou chambres d’hôtes peuvent parfois être exemptés si une décision locale va dans ce sens. Cette mesure cible avant tout le soutien à l’activité économique mais reste soumise à des critères stricts. Sur la taxe foncière, aucune souplesse : elle s’applique dans tous les cas, peu importe la nature du bien.
Certaines situations particulières méritent d’être repérées :
- Pour un logement vacant depuis longtemps, la taxe sur les logements vacants (TLV) peut prendre la place de la taxe d’habitation, sous réserve des critères d’emplacement et de durée.
- Après un retour d’expatriation, une exonération exceptionnelle est envisageable, à la condition de ne disposer d’aucune autre résidence principale en France.
Lors d’une vente, la plus-value immobilière est taxée : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux s’ajoutent, sauf exception rare (logement détenu depuis plus de trente ans, vente à un organisme social). Enfin, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) s’applique si la valeur totale du patrimoine immobilier franchit le seuil prévu par la loi.
Finalement, acquérir une résidence secondaire en France revient à accepter un cadre fiscal strict et sans concessions. Respecter les échéances devient une routine : pour garder ce coin à soi, il faut composer avec les règles. Reste à savoir si cette discipline fiscale modifiera, demain, la géographie des résidences secondaires du pays.
