Pourquoi implanter son entreprise à Rouen

Implanter son entreprise à proximité de Paris, mais sans rester en Ile-de-France, présente, tout d’abord, des avantages financiers. Les valeurs élevées du marché de l’immobilier parisien limitent en effet les options des entrepreneurs. L’accès routier ou autoroutier reste simple, et le confort de vie est généralement meilleur. Les villes de Rouen, Reims, Orléans et Le Mans, situées à environ une heure de la capitale attirent par leurs prix bas, autant en terme de loyers que de salaires et de fiscalité. Mais la conjoncture nationale défavorable rend aussi les choses difficiles dans ces villes.

Rouen un accès facile et rapide 

Comme Paris, Rouen se partage sur les deux rives de la Seine. La ville est à une heure et quart de la gare Saint-Lazare et à 1 h 30 de Paris par l’autoroute. L’axe Nord/Sud de la ville est desservi par le métro (Métrobus) et l’axe Est/Ouest par les lignes de bus (TEOR). Ces modes de transport fonctionnent bien mais « depuis un an, nous avons un gros souci de transport, car nous avons perdu un pont, en novembre 2020, ce qui complique fortement l’accès à des zones industrielles et entraîne des problèmes de circulation » souligne Romain Clerc, directeur de Clerc Conseil. « Ce pont permettait d’éviter le centre-ville et devrait être rétabli à l’été 2023. »

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Des transactions en hausse 

Un stock de seconde main vieillissant grossit actuellement. « On parle d’obsolescence sur certains bureaux » précise Romain Clerc. « Les immeubles deviennent énergivores et la question de l’accessibilité, qui devra être mise en place en 2023 commence à peser lourd pour les propriétaires. »

Si une baisse d’environ 25 % a été observée par rapport à 2021, cela est dû largement au contexte national mais doit aussi être relativisé : 2 opérations importantes (de 3 000 m2 et 2 000 m2) sur la rive sud de Rouen et une opération de plus de 2 000 m2 sur le plateau nord ont eu lieu en 2011. Le nombre de transactions a en fait augmenté, mais concerne davantage des petites surfaces (150 m2 en moyenne), pour une demande généralement endogène.
 

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Loyers, projets et localisations 

La rive gauche est initialement un centre tertiaire mais sur la rive droite se sont récemment développés des immeubles de bureaux. A proximité du pont Flaubert, dans la ZAC Luciline, se sont ainsi construits 11 000 m2 de bureaux dédiés à la location, et un deuxième lot de 7 000 m2 est en train de voir le jour, sa commercialisation devant débuter fin 2022.

Sur le plateau nord, sur la ZAC de la Ronce, un bâtiment de 2 900 m2 en cours de réalisation par Cap Horn Promotion a été vendu au Crédit Agricole, et la même surface a été prévue en blanc pour y faire du locatif. Au Sud-Rouen, sur le projet du parc du Zénith, deux immeubles restent encore à construire, ainsi que sur le technopole du Madrillet. On trouve aussi parmi les opérations en cours Seine Innopolis (11 000 m2 livrés en 2022, dans le pôle dédié aux Technologies de l’information et de la communication, situé sur la rive sud de Rouen) et Rouen Innovation santé, sur le pôle tertiaire et technologique dédié aux activités du secteur de la santé. Mais il n’y a pas de grosses opérations en cours. Les loyers sont en moyenne compris entre 100 et 130 euros/m2.